196体育官方网站酒店投资避坑实用丨连锁品牌酒店投资案例分析-酒店之家是“酒店之家APP”注册用户突破14w＋之际开设的栏目，通过对既往踩坑案例的整理，曝光行业投资过程中常见问题，提出实用解决建议，帮助投资人更好规避投资道路上各种“坑”，使其酒店投资更成功。

　　本期项目主人公是四川吴总，该项目位于四川青白江区，是一家中档连锁品牌酒店。吴总是一位颇具魄力的女性投资人，自从计划开一家酒店后，就四处打听合适的物业，甫一拿到物业便“风风火火”投身早期筹建工作，从选品牌、装修到后期经营，都有深度参与，无奈酒店刚开业生意就很一般，过了疫情也没能转好，在此期间，吴总做了大量“改善工作”，比如减少三分之一房量，拿出一层楼做业务，但整体而言，该酒店经营依旧乏力，是品牌不行？客源不足？还是原因，本期踩坑案例为大家带来本项目详细分析。

　　吴总项目位于成都市郊区，作为一个热门网红城市，如果能在成都当地拿到一处位置“还不错”的物业，选对品牌，前期房量控制得当，经营好几个重要流量渠道，在“正常周期”内回本，问题不大。对照这些“关键点”，吴总早期选址时候有意选取一些医院、客运站、商场，人流量还不错位置，虽然物业方面，并未有明显“成本优势”，但整体具备上述几个重要因素。

　　具体来看吴总酒店一年多来经营数据，其入住率只能勉强称得上“中规中矩”，拉平后在65%左右，略高于全国酒店出租率均值，但对于一家刚开业的中档酒店而言，这个出租率数据“并不好看”，叠加房价卖不上去，导致吴总酒店整体RevPAR最低月份尚不足100元，大多数时候都在140元上下浮动。

　　这里有两个问题值得思考，第一，是不是说吴总项目的房量再“砍掉”三分之一，只保留40间房左右，就可以破除出租率较低问题？第二，既然吴总项目物业定位无逻辑上硬伤，是不是所加盟品牌有待进一步考量？

　　从上述两张图来看，成都在西南地区乃至全国酒店供给方面都较为靠前（整体酒店数接近2w家，全国存量前三的存在），大学、景点、话题度无需多言，都是首屈一指的存在，人均酒店房间数也是名列前茅，甚至当地酒店市场已有略微饱和倾向（具体成都市酒店市场分析可参照酒店之家往期文章）。

　　近三年来，成都全市新开酒店数依旧可观，整体新开酒店数接近5000家，其中中档类酒店占比接近25%（按房量计算）。当地目前较为强势的连锁酒店品牌有全季、亚朵等，华住旗下“你好”品牌近三年来，在当地市场新开业数据表现不错，一度超过汉庭。

　　综合以上数据，大家应对成都当地酒店市场有以下了解：即城市整体酒店存量较高，单体占比过重，连锁率略低于全国，上升空间一般；近年新开业酒店数保持高位，其中新开业中档类酒店占比超过24%，仍有一定上升空间，华住和亚朵集团旗下诸多品牌在当地较为热门，市占率最高。

　　稍显遗憾的是，吴总所加盟品牌并不属于当地“热门”品牌之列，当然加盟品牌只是手段而非目的，如果最终能让投资人快速回本，为经营带来持续的附加值，即便“名不见经传”也无妨，但很显然，吴总所加盟品牌并未达到此类效果。

　　具体来看，吴总项目周边情况，以作进一步“诊断”。首先从周边交通来看，吴总项目周边还算便利，开车12分钟左右到达火车站，14分钟到达汽车站，步行4分钟可以到达公交站点。周边聚客点：三甲医院有2所，商务楼、成规模企业均很可观，附近商场有3座，周边2km还有一家万达（青白江万达），物业选址逻辑无明显硬伤。

　　继续从上图数据来看，吴总项目周边可谓“一片热闹”，人流量、客源情况均不错，但进一步分析该项目周边的酒店竞争情况、预订数据，可发现一些房价持续上不去“隐藏原因”。

　　首先该项目周边4km范围内竞争情况比较“特殊”，民宿、公寓、电竞酒店环绕项目周边，500m范围内10家酒店中有8家都是经济型酒店，除一家“城市便捷”（该酒店属于东呈集团旗下）房量接近100间外，该酒店附近住宿设施房量规模均较低，大多数在35间房上下，吴总的项目60多间房在该区域已属“较大房量”。

　　吴总项目300m范围内有一家中档连锁竞品酒店并不稀奇，“奇怪的”是该项目周边几乎清一色的都是经济型单体酒店，房量小且公寓类住宿单位占比较高，这使得周边一众酒店竞争时，这些住宿设施价格调整“显得更为灵活”。

　　最后从OTA 数据来看，该项目周边中档连锁酒店ADR在185元左右，而非连锁中档酒店则达到227元，这一规律在高档类酒店中表现更为明显，该项目附近高档连锁类酒店ADR为195元，而非连锁类高档酒店则卖到252元。毫无疑问，这些数据些许地悖离行业正常经营规律。

　　该项目周边OTA流量转化数据进一步印证上述结论，首先该区域销售转化排行榜中，前四名里有三名是公寓类住宿设施；其次，该项目周边200元及以下消费偏好人群占比几乎是全市均值3倍；异地客人是项目周边客源主要来源，占比达到65%及以上，以上种种数据表明，吴总虽然有意识在筹开早期“缩减”一层楼改作业态，但从周边客观情况来看，其项目房量规模依旧在高位，叠加该地区域偏好低价消费住宿人群占比过重，单体+公寓类住宿设施在项目周边似乎更受欢迎，议价能力更强，导致此类项目日常房价能维持较高水平，一度高于各类连锁型酒店。

　　经过上述对项目周边各维度数据的分析，能较好回应篇首所提出2个问题，即减少房量是否会为吴总项目带来质的改变；其次，吴总所加盟品牌是否出现“问题”才导致最终经营数据上不来。

　　通篇来看，很显然吴总项目所在的周边偏好低价消费者过多，物业虽然位置“尚可”，但流量并不精准，即便继续减少楼层，出租率提升，价格可能依旧无法提升，最后爬坡期反而会更长。

　　第二，吴总项目所在区域不管是400m还是4km范围内，单体、小公寓类项目大行其道，OTA流量转化也最可观，经营数据明显优于连锁类项目，进一步结合吴总项目周边医院较多（3甲医院就有3家）的情况推测，有相当部分住客更青睐有做饭设备公寓等住宿设施；加之项目地处郊区196体育官网，所以该区域住宿人群消费水平较难在短期内大幅提升，这也贴合当下该区域酒店房价分布情况，因此在该区域不宜加盟较大房量连锁品牌酒店，特别是单房成本更高的中高档类连锁酒店，投资存有较高风险。

　　总结来看，吴总项目未能“避坑”以上两点，过多相信连锁类酒店市场价格优势，又因为连锁类产品加盟时房量的“要求”，“限制了”物业选取，最终导致当前经营窘境。

　　吴总踩坑对于投资人“教训”是，除了不要一昧迷恋酒店品牌，有时候在部分区域甚至不能盲目相信“连锁绝对优势”，虽然在全国层面来看，连锁酒店在市场定价中往往更大议价空间，但有时因为所在城市区域不同、项目周边消费人群不同，一些行业既定规律也会被颠覆，因此在酒店行业，大家会看到有的人赚钱跟喝水一样简单，有的人连踩数坑，依旧无法改观现状，所以选址评估尤为重要，酒店之家APP推出的选址评估功能就所选物业周边3km、4km、5km范围，展开详尽数据分析，能在早期帮助投资人清晰自己项目定位，周边客源，竞品OTA转化等情况，无疑是数据照进传统酒店行业极为实用功能，欢迎大家登录酒店之家APP，尝试该功能。